天气还没转暖，上海二手房市场抢先火了。3月份2.4万套成交量，直接站上了近20个月以来的最高点。

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上海中原地产数据显示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套数环比增加24%，同比增加86%，创下了2021年8月以来的成交高点。2021年上半年，正是上海楼市供需两旺之时，随后一剂猛药“三价就低”政策出台，8月、9月上海二手房成交量“速冻”。

尽管2022年下半年起，“三价就低”在实际操作中逐渐淡化，但今年的回暖也带着明显的政策痕迹。

房东不再坐地起价

记者注意到，今年1-3月上海的二手房成交有着明显特点：总价低、舒适度高、面积不小。

从上海中原地产的统计来看，今年的刚需买家“上车”时，在地段和舒适度之间多选择后者，不少外郊环回迁房也成了不错的选择。上海链家数据也显示，一季度70-90平方米成交占比26%，较去年同期增加1个百分点；110-140平方米占比较去年增加0.4个百分点；50平方米以下的占比18.6%，减少1.5个百分点。从总价段来看，400万-600万元的占比11.9%，增加1.4个百分点；600万元以上的占比10.2%，增加1.5个百分点。

“2.4万套是‘以价换量’换出来的”，上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，“一方面，一线城市消费韧性优于其他城市，房东挂牌比较活跃，充足的挂牌量给成交奠定基础；另一方面，虽然成交量有所放大，但价格表现非常稳定，说明房东也比较务实，并不因为市场转好就坐地起价。”

对于今年房东心态的变化，卢文曦说，“现在客户非常聪明，会挑性价比高的房源，最优先成交的都是笋盘，房东挂牌价格高、跳价，就卖不掉。以价换量的另一方面，是最近的挂牌量非常活跃，每周大约新增1.3万套，跳价就相当于帮其他房东抬价，这是非常不明智的。”

“只要市场有成交，基本上房源挂牌价就是市场平均水平或者能够接受的水平，比市场水平高，那你这个房子肯定难成交。”

价格合适一两周就成交了

由于房东们大多谨慎选择了以价换量，今年的小阳春，对于刚需上车族而言极为友好。

根据上海链家统计，3月份成交均价涨幅最大的是外郊环间，同比增长8%。但从环比来看，各环线涨幅仅1%左右，变动不大。整个2023年一季度，除郊环以外均价同比下跌1%，其余各环线均价相较去年略有增长，外郊环间同比增长4%。

记者注意到，3月份各个区域内二手房成交均价的同环比变动十分稳定，除内环内略出现不易察觉的同比下调外，其余区域均保持稳定。

从2023年一季度二手房价格累计同比来看，下跌区域为虹口、黄埔、徐汇和金山。从二手房成交均价来看，TOP3区域为黄浦、长宁和徐汇。

以静安区大宁板块为例，上海静安区平型关路一家中原地产店长江超对记者说：“还是看品质，次新房和房龄比较小的更受欢迎，比如慧芝湖花园小区，各方面都不错，光3月份就成交了15套。”

作为一线从业人员，江超也感受到了今年小阳春的不同之处：“成交量大，但是价格很平稳，和2022年下半年基本上差不多，个别极热门的次新楼盘涨幅稍微明显一些，大部分房东挂牌还是符合市场价的。最近二手房交易周期非常快，价格合适一两周就成交了，即便是不那么有诚意的挂牌，一两个月也能完成交易。”

老破小可能会受影响

“近段时间带看量确实有一定下降，大概从3月底那一周开始，门店感受比较明显”，江超说，“对品质比较好的小区成交量影响不大，预计一些老破小，在看房热度降下来之后会受到影响。”

“但是等跌价、等捡漏，基本上也不现实。有些客户就是想找低于市场价很多的房子，我们也去沟通过一些业主，但房东更多的是置换需求，什么时候卖掉什么时候买，所以想找特价房、急售房也挺难。”

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，就是一个正常的季节性交易量回升。从最近10年来看，历来就是上半年特别是3月份有一个比较明显的回升，4、5月份回归正常轨道。

从链家的带看来看，带看量较大的时段主要集中在2月下旬至3月初，近几周的环比连续下滑3%左右。

“从中原地产一些前瞻性指标来看，3月份新增客户量是明显减少的。从整个市场来看，挂牌指数也是往下走的，那也就意味着3月份这种快速放量的行情其实是不可延续的。预计4、5月份会有从高位回落的一个动作，上半年3月份就是一个高点。”卢文曦说。